L’acquirente di un immobile risalente agli anni ’60 è tenuto ad un controllo più attento.

In caso di vendita di un immobile di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate non integrano un vizio rilevante ai fini della garanzia prevista dall’art. 1490 c.c.. Essa è infatti esclusa dall’art. 1491 c.c. tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

È quanto ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17058 del 16 giugno 2021 nella fattispecie di un contratto di compravendita di appartamento del quale l’acquirente chiedeva la risoluzione per i gravi vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso. La questione giuridica da risolvere aveva, quindi, ad aggetto la operatività o meno della garanzia per vizi che rendono il bene immobile compravenduto inidoneo all’uso a cui è destinato e ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Gli Ermellini, in virtù delle valutazioni rese dei Giudici del merito sottratte al sindacato in sede di legittimità (Cass. n. 24731 del 2016), hanno considerato, in fatto, che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma che anzi la medesima aveva reso edotto l’acquirente della avvenuta esecuzione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità; hanno altresì considerato che, come risultante dalla consulenza tecnica d’ufficio, si trattava di un appartamento facente parte di un fabbricato risalente agli anni 60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti; che infine l’alienante aveva accordato all’acquirente una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell’immobile e dello stabile cui esso accedeva.

Per tutte queste ragioni, secondo i Giudici di legittimità, il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminare il bene acquistato, in conformità con il principio secondo cui colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza: tanto al fine di riscontrare, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le condizioni del loro possibile verificarsi, le quali, pertanto, sebbene in fatto non riscontrate, erano comunque dall’acquirente conoscibili, con un minimo sforzo di diligenza (il che equivale a dire, “facilmente” conoscibili).

Ai sensi  dell’art. 1491 c.c., infatti, la garanzia per vizi è esclusa tutte volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi; pertanto, l’esclusione della garanzia consegue all’inosservanza dell’onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente (in tal senso, Cass. n. 24343 del 2016 e Cass. n. 2981 del 2012).

Orbene, come visto, in applicazione tali principi, i Giudicanti hanno ritenuto, nel caso di specie, esigibile un onere di diligenza del compratore più elevato in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando altresì come la presenza di tali anomalie costruttive, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche da un semplice esame visivo esteriore del bene: la mancanza di tale diligenza rendeva inoperante la garanzia per vizi, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione del contratto di compravendita avanzata dall’acquirente.